Especial cautela a les compravendes immobiliàries a baix preu a Catalunya

En tota operació immobiliària convé estar ben assessorats amb la finalitat de conèixer amb exactitud no només els drets que es poden fer valer sinó també les obligacions assumides en ocasió de la mateixa. En aquest sentit, en els actuals temps de crisi especial cautela s'ha de tenir quan es tracta d'una compravenda d'un immoble a un preu que per la seva escassa quantia podem considerar que està molt per sota del seu valor real. No hem d'oblidar que en el dret civil català continua vigent l'anomenada "rescissió per lesió ultra dimidium". Es diu del «perjudici sofert pel venedor o alienant a causa d'haver-se assenyalat un preu o contraprestació inferior a la meitat del que es consideri just». És una institució heretada del Dret Romà i, més concretament, del justinianeu. La institució ve a contradir la no exigibilitat del preu just en les vendes i a la possibilitat d'engany entre els contractants, segons el principi liberal de tant paguen, tant vals. Com assenyala la jurisprudència, l'ordenament jurídic català parteix pel que fa a les transaccions econòmiques oneroses sobre béns immobles de que la onerositat no ha de ser merament formal, sinó real o material de manera que les prestacions que recíprocament es comprometin en el negoci de transmissió d’un bé immoble siguin proporcionades i equilibrades almenys en el llindar de la meitat del just preu. En conseqüència, en els contractes de compravenda, permuta i altres de caràcter onerós, relatius a béns immobles, en què l'alienant hagi sofert lesió en més de la meitat del just preu, seran rescindibles a la seva instància, encara que en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa. La possibilitat de rescissió es basa en les circumstàncies objectives del contracte i no en les subjectives dels atorgants no sent necessari que hi hagi mala fe. El concepte de just preu es defineix en la norma com el valor en venda que les coses tinguessin al temps d'atorgar-se el contracte en relació a altres d'igual o anàlogues circumstàncies a la respectiva localitat encara que el contracte es consumes després. El just preu ha vingut sent identificat com a preu comú podent-se provar davant els tribunals mitjançant dictamen pericial, declaració de diversos testimonis o confrontació amb immobles similars. No obstant, la normativa preveu una sèrie d'excepcions a la possibilitat d'exercici de l'acció de rescissió per lesió quan la venda s'ha realitzat en pública subhasta -amb la presumpció que s'haurà obtingut el millor preu possible-, quan la contraprestació que es promet es troba decisivament determinada per l'ànim de liberalitat de l'alienant -en el qual es parteix de que la lesió ha estat estimada i consentida pel transmetent en funció del desig de beneficiar a l’adquirent- i també s'exclou quan el preu o contraprestació hagi estat decisivament determinat pel caràcter aleatori o litigiós d'allò adquirit. L'acció rescissòria és de naturalesa personal, transmissible als hereus i caduca als 4 anys de la data del contracte. Per tant, abans de comprar a baix preu o fins i tot a l'hora de fixar el preu en la compravenda d'un immoble (per exemple en els casos en el que es pretengui disminuir la tributació de l'operació) hem de ser conscients del risc que pot suposar per al comprador el possible exercici de l'acció de rescissió per lesió.

Mónica Martín Vivancos.
Responsable del Departament Jurídic de Consultoria Jurisa, SL.