Especial cautela en las compraventas inmobiliarias a bajo precio en Cataluña

En toda operación inmobiliaria conviene estar bien asesorados al objeto de conocer con exactitud no sólo los derechos que se pueden hacer valer sino también las obligaciones asumidas con ocasión de la misma. En este sentido, en los actuales tiempos de crisis especial cautela se debe tener cuando se trata de una compraventa de un inmueble a un precio que por su escasa cuantía podemos considerar que está muy por debajo de su valor real. No debemos olvidar que en el derecho civil catalán continua vigente la denominada “rescisión por lesión ultra dimidium”. Dícese del «perjuicio sufrido por el vendedor o enajenante a causa de haberse señalado un precio o contraprestación inferior a la mitad del que se considere justo». Es una institución heredada del Derecho Romano y, más concretamente, del justinianeo. La institución vino a contradecir la inexigibilidad del precio justo en las ventas y a la posibilidad de engaño entre los contratantes, según el principio liberal de tanto pagan, tanto vales. Como señala la jurisprudencia, el ordenamiento jurídico catalán parte en cuanto a las transacciones económicas onerosas sobre bienes inmuebles de que la onerosidad no ha de ser meramente formal, sino real o material de modo que las prestaciones que recíprocamente se comprometan en el negocio de transmisión de un bien inmueble sean proporcionadas y equilibradas al menos en el umbral de la mitad del justo precio. En consecuencia, en los contratos de compraventa, permuta y demás de carácter oneroso, relativos a bienes inmuebles, en que el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, serán rescindibles a su instancia, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez. La posibilidad de rescisión se basa en las circunstancias objetivas del contrato y no en las subjetivas de los otorgantes no siendo necesario que exista mala fe. El concepto de justo precio se define en la norma como el valor en venta que las cosas tuvieran al tiempo de otorgarse el contrato en relación a otras de igual o análogas circunstancias en la respectiva localidad aunque el contrato se consumare después. El justo precio ha venido siendo identificado como precio común pudiendo probarse ante los tribunales mediante dictamen pericial, declaración de varios testigos o cotejo con inmuebles similares. No obstante, la normativa contempla una serie de excepciones a la posibilidad de ejercicio de la acción de rescisión por lesión cuando la venta se ha realizado en pública subasta -con la presunción de que se habrá obtenido el mejor precio posible-; cuando la contraprestación que se promete se encuentra decisivamente determinada por el ánimo de liberalidad del enajenante -en el que se parte de que la lesión ha sido querida y consentida por transmitente en función del deseo de beneficiar al adquirente- y también se excluye cuando el precio o contraprestación haya sido decisivamente determinado por el carácter aleatorio o litigioso de lo adquirido. La acción rescisoria es de naturaleza personal; transmisible a los herederos y caduca a los 4 años de la fecha del contrato. Por consiguiente, antes de comprar a bajo precio o incluso a la hora de fijar el precio en la compraventa de un inmueble (por ejemplo en los casos en lo que se pretenda disminuir la tributación de la operación) debemos ser conscientes del riesgo que puede suponer para el comprador el posible ejercicio de la acción de rescisión por lesión.

Mónica Martín Vivancos.
Responsable del Departamento Jurídico de Consultoria Jurisa, S.L.